Deutschland als Mieter-Nation: Warum der Traum vom Eigenheim für Millionen unerreichbar bleibt

Es ist ein Armutszeugnis, das man sich auf der Zunge zergehen lassen muss: In keinem anderen Land der Europäischen Union leben so wenige Menschen in den eigenen vier Wänden wie in Deutschland. Gerade einmal 47 Prozent der Bundesbürger nennen eine Immobilie ihr Eigen – während der EU-Durchschnitt bei 68 Prozent liegt. Rumänien, Kroatien, Polen – selbst Länder, die wirtschaftlich weit hinter der Bundesrepublik zurückstehen, übertreffen den vermeintlichen Wirtschaftsriesen in Sachen Wohneigentum um Längen. Wie konnte es so weit kommen?

Historische Weichenstellungen mit fatalen Langzeitfolgen

Die Wurzeln dieser Misere reichen tief. Nach den verheerenden Zerstörungen des Zweiten Weltkriegs entschied sich die Politik in beiden deutschen Staaten für den massenhaften Bau von Mietwohnungen. Was damals als pragmatische Notlösung begann, verfestigte sich über Jahrzehnte zu einer regelrechten Mieterkultur. Staatliche Fördergelder flossen vorrangig in den sozialen Wohnungsbau, statt den Bürgern den Weg ins Eigenheim zu ebnen. Das Statistische Bundesamt bestätigt, was jeder aufmerksame Beobachter längst weiß: Diese politische Priorisierung hat das Mietmodell tief in der deutschen Gesellschaft verankert.

Hinzu kommt ein im internationalen Vergleich außergewöhnlich starker Mieterschutz. Langfristige Verträge, streng limitierte Mieterhöhungen und hohe Kündigungshürden – all das vermittelt Mietern ein Gefühl der Sicherheit. Doch diese vermeintliche Sicherheit ist trügerisch. Denn wer sein Leben lang Miete zahlt, baut kein Vermögen auf. Er füllt die Taschen anderer.

Kaufnebenkosten als unüberwindbare Mauer

Wer in Deutschland eine Immobilie erwerben möchte, sieht sich einem wahren Dickicht an Zusatzkosten gegenüber. Das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln hat vorgerechnet, was viele potenzielle Käufer zur Verzweiflung treibt: Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren treiben die Anschaffungskosten um zusätzliche zehn bis zwölf Prozent in die Höhe. Zehn bis zwölf Prozent – wohlgemerkt auf ohnehin schon astronomische Immobilienpreise.

Und als wäre das nicht genug, hat die Zinswende seit 2022 die Situation dramatisch verschärft. Mussten Käufer vor dem Zinsanstieg lediglich rund 25 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Kreditrate aufwenden, sind es mittlerweile bis zu 38 Prozent. Eine Neuanmietung belastet das Budget dagegen „nur" mit etwa 30 Prozent für die Kaltmiete. Das Blatt hat sich gewendet: Mieten ist rein rechnerisch wieder günstiger als Kaufen. Eine bittere Ironie für alle, die auf Vermögensaufbau durch Immobilienbesitz gehofft hatten.

Der steuerliche Wahnsinn

Besonders absurd mutet die steuerliche Benachteiligung von Eigennutzern an. Wer eine Immobilie kauft und selbst darin wohnt, kann die Schuldzinsen steuerlich nicht geltend machen – im Gegensatz zu Vermietern. Der Staat bestraft also ausgerechnet jene Bürger, die Eigenverantwortung übernehmen und für ihr Alter vorsorgen wollen. Man fragt sich unwillkürlich: Ist das politische Absicht oder schlicht Inkompetenz?

Andere Länder zeigen, wie es geht

Ein Blick über die Grenzen offenbart, dass es auch anders geht. In den osteuropäischen Staaten wurden nach dem Zusammenbruch des Kommunismus ehemalige Staatswohnungen massenhaft und zu Vorzugskonditionen an die Mieter privatisiert. Das Ergebnis: Wohneigentumsquoten von über 90 Prozent in Rumänien, Kroatien und Slowenien. Gewiss, der Zustand vieler dieser Immobilien lässt zu wünschen übrig – doch die Menschen besitzen etwas. Sie haben ein Fundament.

Norwegen wiederum setzt auf gezielte staatliche Steuerung: Steuervergünstigungen und staatlich geförderte Niedrigzinskredite machen den Immobilienerwerb auch für Normalverdiener möglich. In Spanien und anderen südeuropäischen Ländern ist die Immobilie seit jeher ein zentraler Pfeiler der familiären Altersvorsorge, der über Generationen weitervererbt wird. Nur Deutschland scheint unfähig oder unwillig, seinen Bürgern den Weg ins Eigenheim zu erleichtern.

Die neue Zwei-Klassen-Gesellschaft

Was besonders nachdenklich stimmt: Wohneigentum in Deutschland ist längst zur Frage der sozialen Herkunft geworden. DIW-Chef Marcel Fratzscher warnt vor einer wachsenden Kluft zwischen jenen, die durch familiäre Starthilfe – Bürgschaften, geschenktes Eigenkapital – mühelos in die eigenen vier Wände ziehen, und jenen, denen dieser Weg mangels „reichem Elternhaus" dauerhaft verschlossen bleibt. Für die Generation der heute 30- bis 40-Jährigen ist der Traum vom Eigenheim in deutschen Großstädten selbst mit gutem Gehalt zur Illusion geworden.

Und was tut die Politik? Sie diskutiert über Gendersprache und Klimaneutralität, während eine ganze Generation um ihre Altersvorsorge gebracht wird. Das kürzlich beschlossene 500-Milliarden-Euro-Sondervermögen der neuen Bundesregierung unter Friedrich Merz wird die Inflation weiter anheizen und Immobilien noch unerschwinglicher machen. Statt die Grunderwerbsteuer zu senken, statt zinsvergünstigte Kredite für Normalverdiener aufzulegen, statt die absurden Kaufnebenkosten zu deckeln, werden Schulden aufgetürmt, die kommende Generationen erdrücken werden.

Eigentum als Altersvorsorge – ein Auslaufmodell?

Besonders perfide wird es, wenn Eigenheimbesitzer in die Arbeitslosigkeit rutschen. Wer auf Bürgergeld angewiesen ist, muss um sein mühsam erarbeitetes Eigentum bangen, sobald die Wohnfläche die gesetzlichen Grenzen von 130 bis 140 Quadratmetern übersteigt. Der Staat, der seinen Bürgern den Erwerb von Wohneigentum ohnehin maximal erschwert, droht ihnen im Ernstfall auch noch mit der Zwangsverwertung ihrer einzigen Altersvorsorge. Das ist keine Sozialpolitik – das ist institutionalisierte Enteignung.

In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit, galoppierender Inflation und einer zunehmend instabilen Weltlage sollte jeder Bürger über seine persönliche Vermögenssicherung nachdenken. Wer den Traum vom Eigenheim nicht verwirklichen kann oder will, dem bieten sich physische Edelmetalle wie Gold und Silber als bewährte Alternative zur Vermögenssicherung an. Seit Jahrtausenden haben sie ihren Wert behalten – unabhängig von politischen Fehlentscheidungen, Zinswenden oder Immobilienblasen. Als Beimischung in einem breit gestreuten Portfolio können sie einen wertvollen Beitrag zur finanziellen Absicherung leisten.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Anlageberatung dar. Jede Investitionsentscheidung – ob in Immobilien, Edelmetalle oder andere Anlageklassen – sollte auf eigener, gründlicher Recherche basieren. Wir empfehlen, im Zweifelsfall einen unabhängigen Finanzberater zu konsultieren. Für Anlageentscheidungen, die auf Basis dieses Artikels getroffen werden, übernehmen wir keinerlei Haftung.