Berlin bestraft die Falschen: Wie eine Stadt ihre eigenen Vermieter aus dem Markt treibt

60,5 Prozent. Diese Zahl sollte man sich merken, denn sie beschreibt nichts Geringeres als den stillen Rückzug jener Menschen, die in Deutschland tatsächlich Wohnraum zur Verfügung stellen. So viele private Vermieter erklären in der Vermieterbefragung 2026 von Haus & Grund, sie würden ihr Engagement aufgeben oder zumindest zurückfahren, sollten die derzeit diskutierten Regulierungen Wirklichkeit werden. Rund 24.000 Eigentümer wurden befragt, die Auswertung übernahm die Humboldt-Universität. Hochgerechnet auf 14,6 Millionen privat vermietete Wohnungen ergibt das ein Rückzugsrisiko von bis zu 11,2 Millionen Einheiten. Elf Komma zwei Millionen. Man lasse sich diese Größenordnung auf der Zunge zergehen.

Ein Wohnungsmarkt am Anschlag – und eine Politik, die noch nachlegt

Nirgendwo schlägt dieser Befund härter ein als in Berlin. Der marktaktive Leerstand liegt bei 0,3 Prozent im Geschosswohnungsbau. Als gesund gilt ein Wert ab drei Prozent. Die Hauptstadt bewegt sich also bei einem Zehntel dessen, was ein funktionierender Markt bräuchte. Gleichzeitig stehen Wohnungen unsaniert leer, weil sich Modernisierung schlicht nicht mehr rechnet. Wer wollte es den Eigentümern verdenken?

Die Angebotsmieten kletterten zuletzt zweistellig: plus 18 Prozent 2022/23, plus 16 Prozent 2023/24, ehe sich die Entwicklung 2025 bei durchschnittlich 15,80 Euro pro Quadratmeter beruhigte. Wer dagegen seit Jahren im selben Vertrag wohnt, zahlte 2022 im Median 7,67 Euro. Diese Kluft zwischen Alt- und Neuvertrag ist der eigentliche Sprengsatz. Und bis 2040 fehlen laut Stadtentwicklungsplan 272.000 Wohnungen – eine Viertelmillion, die niemand baut, weil private Investoren angesichts der Regeldichte lieber gleich die Finger davon lassen.

Das Feindbild stimmt nicht

Im politischen Kampfvokabular ist der Vermieter ein anonymer Fonds mit Sitz in Luxemburg. Die Realität sieht anders aus: Rund 46 Prozent des Berliner Mietwohnungsbestands gehören Privatpersonen, Ehepaaren, Erbengemeinschaften – Menschen, die eine Wohnung als Altersvorsorge halten. Privatwirtschaftliche Unternehmen kommen auf etwa 40 Prozent, öffentliche Träger und Genossenschaften auf 14 Prozent. Fast jede zweite Berliner Mietwohnung wird also von einer Privatperson vermietet. Und genau diese Privatperson liest morgens dieselben Enteignungsschlagzeilen wie ein Milliardenkonzern.

Wenn der Heizungstausch zum Verwaltungsverfahren wird

Ein Erbe in Friedrichshain-Kreuzberg wollte nach dreißig Jahren lediglich eine defekte Heizung ersetzen. Die Wohnung liegt in einem der bis zu 78 Berliner Milieuschutzgebiete, in denen jede Baumaßnahme genehmigungspflichtig ist und „Luxussanierungen“ pauschal untersagt werden. Aus einer Handwerkerrechnung wurde ein Behördenmarathon. Der Betroffene habe am Ende mehr mit dem Bezirksamt kommuniziert als mit den eigenen Mietern – ein Satz, der in Milieuschutzgebieten längst Kultstatus genießt.

Eine Ärztin aus Neukölln kaufte 2016 eine Wohnung fürs Alter. Bei der Neuvermietung greift die Mietpreisbremse: maximal zehn Prozent über der Vergleichsmiete. Die Bruttomietrendite dümpelt bei 4,1 Prozent, während erst rund fünf Prozent als angemessen gelten. Instandhaltung, Grundsteuer und Kreditrate zahle man aus eigener Tasche – und werde dafür öffentlich als Ausbeuter tituliert. Ein Ehepaar aus Pankow mit zwölf Wohnungen trifft die Berliner Kappungsgrenze von 15 statt bundesweit 20 Prozent, dazu gedeckelte Modernisierungsumlagen. Rechtlich sei man von der Enteignungsdebatte gar nicht betroffen, so die Eigentümer, aber wenn Enteignung erst einmal in der Zeitung stehe, spüre jeder, wohin die Stimmung kippe.

Das Regelwerk: ein Dickicht, das nur Konzerne durchdringen

Berlin gilt flächendeckend als angespannter Wohnungsmarkt. Modernisierungskosten dürfen nur zu acht Prozent jährlich umgelegt werden, gedeckelt auf drei Euro je Quadratmeter binnen sechs Jahren, bei günstigen Bestandsmieten sogar nur zwei Euro. In Milieuschutzgebieten sind Grundrissänderungen und sogar Balkone genehmigungspflichtig, die Umwandlung in Eigentumswohnungen ist in größeren Häusern grundsätzlich verboten, Bezirke können ihr Vorkaufsrecht ziehen. Seit 2024 kommt das Heizungsgesetz mit weiteren Investitionspflichten obendrauf – jenes ideologische Prachtstück, das man einer ganzen Nation aufs Auge gedrückt hat. Für einen Konzern mit Rechtsabteilung ist all das ein Kalkulationsposten. Für ein Ehepaar, das sein Haus selbst verwaltet, ist es eine Zumutung.

190.000 gegen einen

Der Berliner Mieterverein zählt über 190.000 Mitglieder, mehr als 200 Mitarbeiter und rund 85.000 Beratungen jährlich. Für Mieter ist das ein handfester Vorteil: professionelle Rechtsvertretung ohne eigenes Risiko. Für den Kleinvermieter bedeutet dieselbe Struktur, dass jede Mieterhöhung auf einen bestens beratenen Gegner trifft, während er selbst Einzelkämpfer bleibt. Juristisch geprüfte Widersprüche, Musterprozesse, Meldungen an die Mietenprüfstelle, die inzwischen in fast zwei Dritteln der geprüften Fälle Mietwucher feststellt. Wer einmal im Fokus steht, verhandelt nicht mit einem Mieter, sondern mit einem Apparat.

Enteignung als Wahlkampfschlager

Am 20. September wählt Berlin ein neues Abgeordnetenhaus. Die Linke unter Elif Eralp liegt mit rund 19 bis 22 Prozent knapp vor einer geschwächten CDU. Das Programm: Vergesellschaftung von etwa 220.000 Wohnungen großer Konzerne plus ein neuer Mietendeckel. CDU-Spitzenkandidat Stefan Evers, der nach Kai Wegners Rückzug übernahm, warnt, Enteignungen lösten kein einziges Problem, sondern gefährdeten die wirtschaftliche Stabilität der Stadt. Er hat recht – nur hört ihm offenbar kaum jemand zu.

Wer Eigentum zur Wahlkampffrage macht, darf sich nicht wundern, wenn niemand mehr investieren will. Enteignung schafft keine einzige neue Wohnung – sie verteilt nur die vorhandene Not neu.

2021 stimmten 59,1 Prozent für die Vergesellschaftung von Konzernen ab 3.000 Wohnungen. Vier Jahre geschah nichts, der Senat blockierte, 2025 folgte ein Rahmengesetz, das nach Einschätzung von CDU und der Initiative selbst keine einzige praktische Enteignung auslöst – Symbolpolitik in Reinform. Im Sommer 2026 eskalierte der Streit auf Bundesebene: CDU/CSU und SPD wollen per Bundesgesetz verhindern, dass Länder solche Regelungen überhaupt noch erlassen dürfen. Rechtlich betrifft die Debatte Kleinvermieter mit einer bis zwölf Wohnungen nicht. Psychologisch wirkt sie wie ein Brandbeschleuniger.

Die Rechnung, die niemals aufgehen kann

272.000 fehlende Wohnungen bis 2040 treffen auf eine Vermietergruppe, die mehrheitlich über den Ausstieg nachdenkt. Haus-&-Grund-Präsident Kai Warnecke moniert, die Politik stigmatisiere ausgerechnet jene, die bezahlbaren Wohnraum überhaupt erst anböten. Der Mieterverein kontert mit einem Anstieg der Angebotsmieten um 56 Prozent seit 2020. Beide Seiten haben Belege – und reden seit Jahren konsequent aneinander vorbei.

Der eigentliche Engpass liegt nicht im Bestand, sondern im Neubau. Jede Wohnung, die ein zermürbter Kleinvermieter verkauft, verschwindet nicht vom Erdboden, aber fast immer aus der Vermietung. Man kann den Markt regulieren, deckeln und vergesellschaften, bis niemand mehr investiert – gebaut wird davon keine einzige Wohnung. Vielleicht begreift Berlin das am 20. September. Vielleicht auch erst, wenn die nächsten sechzig Prozent tatsächlich hinwerfen.

Was der Vorgang über Eigentum in Deutschland verrät

Wer die Debatte nüchtern betrachtet, erkennt ein Muster, das weit über Berlin hinausreicht: Privateigentum gilt zunehmend als erklärungsbedürftig, als etwas, das man rechtfertigen muss. Wer Werte schafft und Verantwortung übernimmt, gerät unter Generalverdacht. Diese Verschiebung sollte jeden Sparer aufhorchen lassen. Denn was heute den Vermieter trifft, kann morgen andere Vermögensformen betreffen – Substanzwerte, die sich nicht per Verordnung deckeln oder per Volksentscheid umverteilen lassen, gewinnen in einem solchen Klima nicht ohne Grund an Bedeutung. Physische Edelmetalle, außerhalb des Bankensystems verwahrt, sind traditionell die Antwort jener, die ihr Vermögen dem politischen Zugriff entziehen möchten und Wert auf eine breite Streuung legen.

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