Büroturm-Beben: Selbst Luxus-Immobilien droht der Kredit-Kollaps!

Die Krise der US-Gewerbeimmobilien ist nicht vorbei. Sie war nur aus den Schlagzeilen verschwunden. Neue Zahlen des Analysehauses Trepp zeigen: Rund drei Viertel der auslaufenden Kredite für erstklassige Bürogebäude in den USA ließen sich zu heutigen Konditionen nur mit frischem Eigenkapital refinanzieren. Dabei rückt die nächste große Fälligkeitswelle schon näher.

Ausgerechnet die Kronjuwelen wackeln

Trepp hat 309 verbriefte Bürokredite (CMBS) mit einem Volumen von 18,2 Milliarden US-Dollar untersucht, die alle bis September 2027 fällig werden. Das Ergebnis ist bitter. Bei rund 75 Prozent der Class-A-Darlehen müssten die Eigentümer Geld nachschießen. Bei den schwächeren Objekten der Klassen B und C sind es 61 Prozent.

Gemeint sind also die Glanzstücke des Marktes: beste Lagen, solvente Mieter, repräsentative Fassaden. Wer hätte gedacht, dass gerade sie am stärksten gefährdet sind?

Die tickende Zeitbombe heißt „Interest-Only“

An der Qualität der Gebäude liegt es kaum. Das Problem steckt in der Finanzierung. In der Ära des billigen Geldes zahlten viele Eigentümer nur die Zinsen und tilgten nichts. Sie verließen sich darauf, dass am Ende einfach umgeschuldet werde. Laut Trepp sind rund 80 Prozent der fälligen Class-A-Kredite reine Zinsdarlehen. Bei B und C sind es etwa 55 Prozent.

Dieser Unterschied entscheidet. Von den Zinsdarlehen weisen 84 Prozent eine Finanzierungslücke auf, von den getilgten Krediten nur 40 Prozent. Wer Schulden immer nur verlängert, statt sie abzubauen, wird von steigenden Zinsen eingeholt. Das gilt für Bürotürme genauso wie für Staatshaushalte.

Mathematik schlägt Hoffnung

Die Einnahmen werden die Lücke kaum schließen. Wollte man nach einer zweijährigen Verlängerung auch nur die Hälfte eines fälligen Kredits zum Nennwert ablösen, müsste das Nettobetriebsergebnis laut Trepp um rund 18 Prozent pro Jahr steigen. Zwischen 2020 und 2025 wuchs es im Median um magere 0,6 Prozent jährlich.

Dazu kommt der Anleihemarkt. Die Rendite zehnjähriger US-Staatsanleihen stieg Medienberichten zufolge am 9. Oktober auf 5,23 Prozent. Das sind 135 Basispunkte mehr als im Februar. Selbst wenn die Fed die Leitzinsen senkt: Die langen Zinsen folgen ihr nicht unbedingt. Dagegen stehen Inflationssorgen und Washingtons gewaltiger Kreditbedarf.

Milliarden-Welle rollt an

Zwischen Oktober 2026 und Ende 2027 erreichen nach Trepp-Schätzung verbriefte Kredite über 78,1 Milliarden Dollar ihre endgültige Fälligkeit. Davon entfallen 22,2 Milliarden auf Büroobjekte. Fast 22 Milliarden aus dem Gesamtvolumen haben eine Schuldenrendite von höchstens acht Prozent. Das gilt als klares Warnsignal.

Die Belastung zeigt sich schon jetzt. Im September waren CMBS-Kredite über rund 48,7 Milliarden Dollar mindestens 30 Tage im Zahlungsverzug. Das entspricht 8,02 Prozent des erfassten Volumens und knapp 12 Prozent mehr als zu Jahresbeginn. Wie unterschiedlich die Lage sein kann, zeigt Manhattan: Für 667 Madison Avenue gelang eine Refinanzierung über rund 254 Millionen Dollar. Der 100-Millionen-Kredit für 60 Madison Avenue landete dagegen bei einem Spezialverwalter, nachdem die Belegung auf 58 Prozent gefallen war.

„Extend and Pretend“ – wie lange noch?

Nicht jedes Objekt wird ausfallen. Eigentümer schießen Kapital nach, Banken verlängern, Käufer steigen ein. Doch Beobachter warnen: Eine Verlängerung ist keine Genesung. Die Verluste werden nur vertagt. Gefährlich wird es, wenn sie auf die ohnehin angespannten Märkte für Privatkredite treffen und auf Regionalbanken mit hohem Immobilienanteil. Die Pleiten von 2023 sind noch gut in Erinnerung. Weniger Kredit drückt die Werte der Sicherheiten, sinkende Werte bremsen die Kreditvergabe weiter. Diesen Teufelskreis kennt man aus fast jeder großen Kreditkrise.

Auch deutsche Anleger sollten hinschauen. Hiesige Banken und Fonds haben in den vergangenen Jahren viel Geld in US-Büroimmobilien gesteckt. Kommt die Abrechnung, dann meist schleichend und nicht als großer Knall.

Fazit: Echte Werte statt geliehener Träume

Die Lage zeigt, wie viel scheinbarer Wohlstand nur auf billigem Geld beruhte. Physisches Gold und Silber hängen nicht an Refinanzierungen, Mietern oder Zinsen. Viele Sparer halten sie deshalb als sinnvolle Beimischung in einem breit gestreuten Vermögen.

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Anlageberatung dar. Er gibt die Meinung unserer Redaktion sowie die uns vorliegenden Informationen wieder. Jeder Anleger muss sich selbst informieren und trägt für seine Anlageentscheidungen allein die Verantwortung.