Erbwelle im Osten: Stürzen jetzt die Hauspreise ins Bodenlose?

Millionen Eigenheime in Deutschland gehören der Babyboomer-Generation – und in Ostdeutschland ist ihr Anteil besonders hoch. In der Uckermark rechnet die Immobilienplattform Jacasa fast jede zweite Eigentumsimmobilie dieser Altersgruppe zu. Während gleichzeitig die Bevölkerung schrumpft, drängt sich die Frage auf: Kommt der große Preisrutsch?

4,8 Millionen Immobilien, ein Generationenwechsel

Bundesweit ordnet Jacasa rund 4,8 Millionen Häuser und Wohnungen den Babyboomern zu – knapp ein Drittel der etwa 14 Millionen Eigentumsimmobilien. Spitzenwerte melden die Schätzungen für die Uckermark mit 47,7 Prozent, Meißen mit 44,4 und Saalfeld-Rudolstadt mit rund 43 Prozent.

Wichtig für die Einordnung: Das tatsächliche Alter der Eigentümer wurde nicht erhoben. Die Plattform kombinierte laut dem Bericht lediglich Zensusdaten zum Anteil der 60- bis 80-Jährigen mit regionalen Wohneigentumsquoten. Eine Momentaufnahme also, keine Volkszählung unter Hausbesitzern.

Die Demografie-Falle: Häuser bleiben, Menschen gehen

Parallel läuft die eigentliche Zeitbombe: Nach einer Vorausberechnung der Bertelsmann-Stiftung verlieren sämtliche ostdeutschen Flächenländer bis 2040 Einwohner – für Sachsen-Anhalt wird mit 12,3 Prozent der stärkste Rückgang erwartet. Wer soll die Häuser kaufen, wenn die Käufergeneration längst nach Leipzig, München oder Hamburg abgewandert ist?

Der „Postbank Wohnatlas 2026“ des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts erwartet bis 2035 real sinkende Preise für Bestandswohnungen: in Sachsen-Anhalt im Schnitt 0,5 Prozent pro Jahr, in Thüringen 0,2, in Sachsen 0,1 Prozent. Für 13 Bundesländer prognostizieren die Fachleute im Durchschnitt dagegen weiter steigende reale Preise.

Experten bremsen die Panik

Von einer plötzlichen Verkaufslawine will Reiner Braun, Vorstand des Forschungsinstituts Empirica, nichts wissen. Die Babyboomer umfassten mindestens 15 Geburtsjahrgänge, jeder Jahrgang lebe nach dem Renteneintritt noch zwei Jahrzehnte oder länger.

„Die Erbschaften fallen verteilt über mindestens 35 Jahre an“, sagt Braun laut dem Bericht.

Auch André Adami vom Analysehaus Bulwiengesa rechnet nicht mit einem Angebotsschub – hält aber langfristig, mit Blick bis 2050, in einigen Regionen höheren Leerstand und damit stagnierende oder sinkende Preise für möglich. Hinzu kommt ein oft übersehener Punkt: Die Wohneigentumsquote ist im Osten deutlich niedriger. Bei den 70- bis 79-Jährigen lag sie einer Empirica-Auswertung für 2018 zufolge im Westen bei 59, im Osten bei 36 Prozent.

Uckermark: Vom Preissturz keine Spur

Der Praxistest im Landkreis mit dem höchsten geschätzten Babyboomer-Anteil überrascht: 2025 wechselten dort 296 frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser den Besitzer, 8,4 Prozent mehr als im Vorjahr, der Geldumsatz stieg um 21 Prozent. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 223.000 Euro – nach 196.000 Euro im Vorjahr.

Ein echter Preisanstieg ist damit nicht bewiesen, denn der Verkaufsmix verschob sich nach oben. Ein Einbruch aber eben auch nicht.

Billig ist nicht gleich attraktiv

Joachim Ragnitz, stellvertretender Leiter der ifo-Niederlassung Dresden, sieht das größte Risiko in peripheren ländlichen Räumen wie dem Erzgebirge, Ostvorpommern oder dem nördlichen Sachsen-Anhalt. Niedrige Preise allein lockten niemand an.

„Wer will denn da hinziehen, wo es zu wenig Arbeitsplätze und zu wenig Infrastruktur gibt?“, fragt der Ökonom.

Aus Sicht unserer Redaktion ist das die eigentliche Botschaft: Jahrzehnte politischer Vernachlässigung ländlicher Räume – fehlende Arbeitsplätze, ausgedünnte Infrastruktur, steigende Sanierungsanforderungen – entwerten Lebensleistungen ganzer Familien. Für Leipzig prognostiziert das HWWI dagegen ein reales Plus von 1,9 Prozent pro Jahr, den höchsten Wert aller 400 untersuchten Regionen. Die Schere im Osten geht weiter auf.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der Information und stellt keine Anlageberatung dar. Wir geben keine Kauf- oder Verkaufsempfehlungen. Jeder Leser trifft seine Anlageentscheidungen eigenverantwortlich und sollte eigene Recherchen anstellen. Wer Vermögen streuen möchte, kann physische Edelmetalle als bewährte, sachwertorientierte Ergänzung eines breit aufgestellten Portfolios prüfen.