Enteignungs-Plan in Berlin: Wer zahlt diese Milliarden-Rechnung?

Berlin will enteignen, und diesmal ist es ernst. Linke, Grüne und SPD haben am Samstag ihre Sondierungen abgeschlossen und wollen Koalitionsverhandlungen aufnehmen. Herzstück des Papiers: Private Wohnungskonzerne mit mehr als 10.000 Wohnungen sollen auf Grundlage von Artikel 15 des Grundgesetzes „vergesellschaftet“ werden. Wie das finanziert werden soll, beantwortet bisher niemand überzeugend.

Was das Sondierungspapier vorsieht

Medienberichten zufolge dürfen betroffene Konzerne künftig höchstens 10.000 Wohnungen in Berlin behalten. Genossenschaften, gemeinwohlorientierte Vermieter sowie Neubauten ab Anfang 2021 bleiben verschont. Die Entschädigung für alle Eigentümer zusammen soll bei 16 Milliarden Euro gedeckelt werden, und die durchschnittlichen Mieten sollen bei der Übertragung nicht steigen.

Besonders pikant ist die Rolle der SPD. Im Wahlkampf hatte sie sich noch klar gegen die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne gestellt. Jetzt soll sie als Juniorpartner der Linken, die die Wahl gewonnen hat, genau dieses Projekt mittragen. Beobachter sprechen von einer bemerkenswerten Kehrtwende.

Die Rechnung, die nicht aufgeht

Eine Modellrechnung, die derzeit in Medienberichten kursiert, zeigt das Problem. Vonovia und Deutsche Wohnen halten in Berlin zusammen über 138.300 Wohnungen, dazu kommen Heimstaden mit rund 20.000, Adler mit mehr als 17.400 und Covivio mit über 16.000. Zieht man die erlaubten 10.000 je Konzern ab, bleiben rund 152.000 Wohnungen übrig.

Bei 16 Milliarden Euro wären das im Schnitt nur etwa 105.000 Euro pro Wohnung. Zum Vergleich: Vonovia bezifferte den Verkehrswert seines Berliner Bestands Ende 2025 auf 23,2 Milliarden Euro, also rund 168.000 Euro je Einheit. Ob ein Gericht eine solche Lücke akzeptieren würde? Dass der Streit vor dem Bundesverfassungsgericht landet, gilt als nahezu sicher.

Ein Land, das eigentlich sparen müsste

Der Zeitpunkt könnte kaum schlechter sein. Finanzsenator Stefan Evers hat gerade eine Finanzplanung bis 2030 vorgelegt, die sich wie eine Warnung liest. Schon in diesem Jahr fehlen rund 4,6 Milliarden Euro. Für 2028 droht ein Loch von 4,1 Milliarden, ab 2029 dürften es jährlich etwa fünf Milliarden sein.

Die Sondierer verweisen auf Kredite, die aus den Mieteinnahmen abbezahlt werden sollen. Allein die Zinsen lägen bei vier Prozent aber bei 640 Millionen Euro im Jahr, bei fünf Prozent bei 800 Millionen. Tilgung, Verwaltung und Sanierung kämen noch dazu. Zusätzlich sollen höhere Steuern und Gebühren Geld bringen. Im Gespräch ist laut Berichten auch eine höhere Grunderwerbsteuer, und die trifft ausgerechnet Familien, die sich Wohneigentum aufbauen wollen.

Am Ende zahlen die Mieter

Nach Zahlen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) liegen die Nettokaltmieten in den betroffenen Beständen bei etwa acht Euro pro Quadratmeter. Für Bewirtschaftung und Instandhaltung setzt das DIW 3,73 Euro an. Auf dieser Basis müssten die Mieten laut der genannten Modellrechnung auf 10,40 bis 11,60 Euro steigen, also um 30 bis 45 Prozent. Und selbst das gilt nur, wenn die Kredite über ganze 50 Jahre laufen.

Eine einzige neue Wohnung entsteht durch den Eigentümerwechsel nicht. Ökonomen warnen außerdem vor dem sogenannten Insider-Outsider-Effekt: Wer schon eine günstige Wohnung hat, gibt sie nicht mehr her. Zugezogene, junge Familien und alle, die umziehen müssen, kämpfen dann um noch weniger freie Wohnungen.

Ein Signal, das Investoren verstehen

Berlin hat damit Erfahrung. Den Mietendeckel kippte das Bundesverfassungsgericht 2021, im selben Jahr stimmten beim Volksentscheid rund 59 Prozent für die Enteignung großer Konzerne. Jetzt wird es ernst. Die Botschaft an private Bauherren ist deutlich: Wer in Berlin investiert, muss damit rechnen, dass der Staat ihm sein Eigentum gegen eine politisch festgelegte Entschädigung wegnimmt. Warum sollte unter solchen Bedingungen noch jemand bauen?

Für viele Bürger zeigt der Fall vor allem eines: Eigentum ist nur so sicher wie der politische Wille, es zu respektieren. Wer sein Vermögen breit streut, kann neben anderen Anlagen auch physisches Gold und Silber als Baustein zur Vermögenssicherung in Betracht ziehen.

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